La consommation d’eau potable représente un partie importante des charges individuelles d’une copropriété. Aussi, la répartition des factures revêt une grande importance. Pour inciter les copropriétaires à plus de vigilance sur leur consommation, la loi les incite à se doter d’outils de répartition individuelle.

La nouvelle ordonnance du 22 décembre 2022, apporte un certain nombre de précisions en matière de facturation et d’information sur la qualité des eaux. Elle transpose la directive européenne du 16 décembre 2020 dite « directive eau potable ».

Dans la copropriété il n’existe qu’un seul compteur commun

Les copropriétés construites avant le 12 novembre 2007 sont fréquemment raccordées au réseau public d’eau via un compteur général commun à tous les copropriétaires. Dans ce cas, seul le syndicat des copropriétaires est directement engagé avec un fournisseur d’eau. En pratique, le syndic doit diviser la consommation et répartir la facture entre les différents copropriétaires en se basant sur les tantièmes (sauf clause contraire du règlement de copropriété).

Nouveauté : l’ordonnance du 22 décembre 2022 relative à l’accès et à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine fait obligation dans ce cas au syndic, de transmettre à chaque propriétaire la facture d’eau globale au moins une fois par an (article 24-11 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Dans la copropriété il y a un système de compteurs divisionnaires

Ces compteurs divisionnaires, c’est-à-dire propres à chaque logement, permettent d’obtenir le relevé de la consommation réelle de chaque copropriétaire. En revanche, le syndic demeure le seul abonné, à charge pour lui de répartir ensuite la facture. Seule l’eau utilisée dans les parties communes de l’immeuble est répartie en fonction des tantièmes attribués à chaque lot.

“Tout service public de distribution d’eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau à l’intérieur des immeubles collectifs à usage principal d’habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande.
La souscription d’un contrat individuel avec le service public de distribution d’eau s’impose alors à tout occupant pour bénéficier de la fourniture d’eau. Ce contrat ne concerne pas la fourniture d’eau chaude sanitaire” (article 93 loi SRU du 13 décembre 2000).

Les décisions d’individualisation et de réalisation des travaux sont votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25, o, L. n° 65-557 du 10 juill. 1965).

Nouveauté : l’ordonnance du 22 décembre 2022 fait obligation au syndic de transmettre à chaque propriétaire la facture d’eau globale au moins une fois par an lorsque le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé (article 24-11 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Chaque copropriétaire possède son compteur individuel

Le système du compteur individuel avec contrat de fourniture passé directement entre l’occupant du lot et le service de distribution d’eau permet une facturation de la consommation réelle d’eau. Cette solution incite davantage à lutter contre les gaspillages.

Bon à savoir : la répartition d’après les consommations réelles ne peut s’appliquer qu’à partir du moment où tous les lots sont équipés d’un compteur individuel. Aussi un copropriétaire ne peut pas se soustraire à la répartition des charges en fonction des tantièmes en faisant installer un compteur individuel dans ses parties privatives sans modification du règlement de copropriété (Cass Civ 3e 12-2-1986 n°84-15.246).

Cas particulier des copropriétés construites après 2007   

Toute construction de bâtiment à usage principal d’habitation dont le permis est déposé depuis le 1er novembre 2007 doit comporter une installation permettant de déterminer la quantité d’eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d’un lot de copropriété ainsi qu’aux parties communes, le cas échéant (article L135-1 devenu L152-3 CCH).

Bon à savoir : l’installation permettant de déterminer la quantité d’eau froide dans les immeubles à usage principal d’habitation (mentionnée à l’article L. 152-3) doit être compatible avec une relève de la consommation d’eau froide sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux occupés à titre privatif (art D152-1 CCH).

Une nouvelle version qui intègre les risques liés à la montée du niveau de la mer, est téléchargeable sur le site georisques.gouv.fr depuis le mois de juin 2023.

En plus des dangers relatifs au recul du trait de côte, vendeurs et bailleurs doivent depuis le 1er janvier 2023 y indiquer les éventuels sinistres indemnisés survenus sur le bien proposé à l’achat ou à la location.

L’information doit être délivrée au plus tôt. L’annonce immobilière doit mentionner le moyen d’accéder à ces données.

L’état des risques doit ensuite être présenté au potentiel acquéreur ou bailleur dès la première visite du bien avant d’être joint à la promesse de vente ainsi qu’au bail.

Le document doit être daté de moins de six mois et être actualisé en cas de nouvel élément.

En savoir plus

Le Gouvernement octroie un délai supplémentaire aux propriétaires pour effectuer leur déclaration d’occupation dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr
La déclaration qui devait initialement être réalisée avant le 30 juin 2023 peut désormais être effectuée, sans pénalité, jusqu’au 31 juillet 2023 inclus.

En 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour l’ensemble des ménages. Elle reste cependant applicable sur les résidences secondaires et les locaux vacants. Afin de bien identifier les locaux qui doivent être exonérés, une obligation déclarative a été mise en place pour l’ensemble des propriétaires depuis le 1er janvier 2023. Pour chacun de ses locaux, chaque propriétaire doit indiquer à quel titre il l’occupe (résidence principale, secondaire ou local vacant) et, quand il ne l’occupe pas lui-même, l’identité des occupants et la période d’occupation (situation au 1er janvier 2023).

Initialement, cette obligation déclarative devait être réalisée avant le 30 juin 2023.

Comment déclarer les biens immobiliers aux impots ?

Le Gouvernement octroie un délai supplémentaire aux propriétaires pour effectuer leur déclaration d’occupation dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr

Compte tenu de l’afflux de déclarations en fin de période, les pouvoirs publics ont reporté la date limite de déclaration, sans pénalité, jusqu’au 31 juillet 2023 inclus.

Minefi, communiqué n° 976, 23 juin 2023 : 23/06/2023 – Report du délai de la déclaration d’occupation des biens immobiliers – Presse – Ministère des Finances

Source : Notaires du Grand Paris

La baisse des volumes de ventes se prolonge

33 570 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France de février à avril 2023. Le coup de frein se poursuit donc avec une baisse de l’activité de 24% par rapport à la même période l’an dernier et 10 870 ventes de moins en 3 mois.

Les fondamentaux du marché n’ont pas changé. Les emprunteurs sont toujours pénalisés par la hausse des taux des crédits à l’habitat, qui alourdit leur mensualité et diminue leur solvabilité.

Par ailleurs, l’accès aux financements reste très contraint.

Il est vrai que la comparaison par rapport à l’excellent début d’année 2022 accentue la baisse.

Mais l’activité recule de 7% par rapport à la moyenne des 10 dernières années (-4% pour les appartements et surtout -14% pour les maisons après la phase d’expansion post-covid).

L’ensemble des marchés est affecté par le ralentissement de l’activité dans des proportions finalement assez comparables. Les volumes de ventes d’appartements reculent de 21% dans Paris, qui ne fait plus exception à la règle, de 25% en Petite Couronne et de 23% en Grande Couronne.

Le marché de la maison est un peu plus touché avec une chute des volumes de ventes de 28% en Ile-de-France lorsque l’on compare février-mars-avril 2023 à la même période en 2022 (-30% en Petite Couronne et -27% en Grande Couronne).

De premiers indicateurs, tant sur les volumes de ventes que sur les avant-contrats, laissent envisager la prolongation de ces tendances pour les prochains mois sans perspectives d’amélioration.

VOIR LE COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Des baisses annuelles de prix généralisées

En un an, d’avril 2022 à avril 2023, les prix des logements ont diminué de 1,3% en Ile-de-France, avec d’un côté une baisse de 1,9% pour les appartements et de l’autre une stabilité du prix des maisons en un an.

Mais sur plus courte période, les baisses de prix sont bien là, sur l’ensemble des segments de marché.

Les prix des logements franciliens ont diminué de 1,5% de janvier à avril 2023. Ils ont cédé 1,4% pour les appartements, avec une érosion plus marquée en Petite Couronne qu’en Grande Couronne. En 3 mois, ils reculent également de 1,7% pour les maisons.

A Paris, le prix au m² des appartements anciens ressort à 10 240 € en avril 2023, soit une baisse annuelle de 2,6%.

On rentrerait ensuite dans la période de l’année où la pression de la demande conduit habituellement à une hausse des prix (les achats se font pour pouvoir déménager avant la rentrée).

Mais compte tenu d’une situation de marché dégradé, et d’après nos indicateurs avancés sur les avant-contrats, on prévoit plutôt une stabilisation des prix (-0,3%) de mai à août 2023 et un très léger rebond de celui des maisons (+0,8%), visible graphiquement sur les courbes.

Mais cela ne changera pas la tendance annuelle, orientée à la baisse désormais sur l’ensemble des marchés.

Dans Paris, le prix au m² ressortirait à 10 080 € en août 2023, frôlant toujours la barre symbolique des 10 000 euros. Le recul annuel des prix pourrait atteindre 5%. La baisse annuelle des prix se creuserait également pour les appartements en Petite Couronne (-6,3%), avec un recul de 6,9% dans les Hauts-de-Seine, et de 3,7% en Grande Couronne.

Enfin, pour les maisons, d’août 2022 à août 2023, les prix devraient diminuer de 4,3% (-3,5% en Petite Couronne, -4,7% en Grande Couronne).

Source ADSN-BIEN – Notaires du Grand Paris