La consommation d’eau potable représente un partie importante des charges individuelles d’une copropriété. Aussi, la répartition des factures revêt une grande importance. Pour inciter les copropriétaires à plus de vigilance sur leur consommation, la loi les incite à se doter d’outils de répartition individuelle.

La nouvelle ordonnance du 22 décembre 2022, apporte un certain nombre de précisions en matière de facturation et d’information sur la qualité des eaux. Elle transpose la directive européenne du 16 décembre 2020 dite « directive eau potable ».

Dans la copropriété il n’existe qu’un seul compteur commun

Les copropriétés construites avant le 12 novembre 2007 sont fréquemment raccordées au réseau public d’eau via un compteur général commun à tous les copropriétaires. Dans ce cas, seul le syndicat des copropriétaires est directement engagé avec un fournisseur d’eau. En pratique, le syndic doit diviser la consommation et répartir la facture entre les différents copropriétaires en se basant sur les tantièmes (sauf clause contraire du règlement de copropriété).

Nouveauté : l’ordonnance du 22 décembre 2022 relative à l’accès et à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine fait obligation dans ce cas au syndic, de transmettre à chaque propriétaire la facture d’eau globale au moins une fois par an (article 24-11 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Dans la copropriété il y a un système de compteurs divisionnaires

Ces compteurs divisionnaires, c’est-à-dire propres à chaque logement, permettent d’obtenir le relevé de la consommation réelle de chaque copropriétaire. En revanche, le syndic demeure le seul abonné, à charge pour lui de répartir ensuite la facture. Seule l’eau utilisée dans les parties communes de l’immeuble est répartie en fonction des tantièmes attribués à chaque lot.

“Tout service public de distribution d’eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau à l’intérieur des immeubles collectifs à usage principal d’habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande.
La souscription d’un contrat individuel avec le service public de distribution d’eau s’impose alors à tout occupant pour bénéficier de la fourniture d’eau. Ce contrat ne concerne pas la fourniture d’eau chaude sanitaire” (article 93 loi SRU du 13 décembre 2000).

Les décisions d’individualisation et de réalisation des travaux sont votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25, o, L. n° 65-557 du 10 juill. 1965).

Nouveauté : l’ordonnance du 22 décembre 2022 fait obligation au syndic de transmettre à chaque propriétaire la facture d’eau globale au moins une fois par an lorsque le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé (article 24-11 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Chaque copropriétaire possède son compteur individuel

Le système du compteur individuel avec contrat de fourniture passé directement entre l’occupant du lot et le service de distribution d’eau permet une facturation de la consommation réelle d’eau. Cette solution incite davantage à lutter contre les gaspillages.

Bon à savoir : la répartition d’après les consommations réelles ne peut s’appliquer qu’à partir du moment où tous les lots sont équipés d’un compteur individuel. Aussi un copropriétaire ne peut pas se soustraire à la répartition des charges en fonction des tantièmes en faisant installer un compteur individuel dans ses parties privatives sans modification du règlement de copropriété (Cass Civ 3e 12-2-1986 n°84-15.246).

Cas particulier des copropriétés construites après 2007   

Toute construction de bâtiment à usage principal d’habitation dont le permis est déposé depuis le 1er novembre 2007 doit comporter une installation permettant de déterminer la quantité d’eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d’un lot de copropriété ainsi qu’aux parties communes, le cas échéant (article L135-1 devenu L152-3 CCH).

Bon à savoir : l’installation permettant de déterminer la quantité d’eau froide dans les immeubles à usage principal d’habitation (mentionnée à l’article L. 152-3) doit être compatible avec une relève de la consommation d’eau froide sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux occupés à titre privatif (art D152-1 CCH).

Une nouvelle version qui intègre les risques liés à la montée du niveau de la mer, est téléchargeable sur le site georisques.gouv.fr depuis le mois de juin 2023.

En plus des dangers relatifs au recul du trait de côte, vendeurs et bailleurs doivent depuis le 1er janvier 2023 y indiquer les éventuels sinistres indemnisés survenus sur le bien proposé à l’achat ou à la location.

L’information doit être délivrée au plus tôt. L’annonce immobilière doit mentionner le moyen d’accéder à ces données.

L’état des risques doit ensuite être présenté au potentiel acquéreur ou bailleur dès la première visite du bien avant d’être joint à la promesse de vente ainsi qu’au bail.

Le document doit être daté de moins de six mois et être actualisé en cas de nouvel élément.

En savoir plus

Le Gouvernement octroie un délai supplémentaire aux propriétaires pour effectuer leur déclaration d’occupation dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr
La déclaration qui devait initialement être réalisée avant le 30 juin 2023 peut désormais être effectuée, sans pénalité, jusqu’au 31 juillet 2023 inclus.

En 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour l’ensemble des ménages. Elle reste cependant applicable sur les résidences secondaires et les locaux vacants. Afin de bien identifier les locaux qui doivent être exonérés, une obligation déclarative a été mise en place pour l’ensemble des propriétaires depuis le 1er janvier 2023. Pour chacun de ses locaux, chaque propriétaire doit indiquer à quel titre il l’occupe (résidence principale, secondaire ou local vacant) et, quand il ne l’occupe pas lui-même, l’identité des occupants et la période d’occupation (situation au 1er janvier 2023).

Initialement, cette obligation déclarative devait être réalisée avant le 30 juin 2023.

Comment déclarer les biens immobiliers aux impots ?

Le Gouvernement octroie un délai supplémentaire aux propriétaires pour effectuer leur déclaration d’occupation dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr

Compte tenu de l’afflux de déclarations en fin de période, les pouvoirs publics ont reporté la date limite de déclaration, sans pénalité, jusqu’au 31 juillet 2023 inclus.

Minefi, communiqué n° 976, 23 juin 2023 : 23/06/2023 – Report du délai de la déclaration d’occupation des biens immobiliers – Presse – Ministère des Finances

Source : Notaires du Grand Paris

La baisse des volumes de ventes se prolonge

33 570 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France de février à avril 2023. Le coup de frein se poursuit donc avec une baisse de l’activité de 24% par rapport à la même période l’an dernier et 10 870 ventes de moins en 3 mois.

Les fondamentaux du marché n’ont pas changé. Les emprunteurs sont toujours pénalisés par la hausse des taux des crédits à l’habitat, qui alourdit leur mensualité et diminue leur solvabilité.

Par ailleurs, l’accès aux financements reste très contraint.

Il est vrai que la comparaison par rapport à l’excellent début d’année 2022 accentue la baisse.

Mais l’activité recule de 7% par rapport à la moyenne des 10 dernières années (-4% pour les appartements et surtout -14% pour les maisons après la phase d’expansion post-covid).

L’ensemble des marchés est affecté par le ralentissement de l’activité dans des proportions finalement assez comparables. Les volumes de ventes d’appartements reculent de 21% dans Paris, qui ne fait plus exception à la règle, de 25% en Petite Couronne et de 23% en Grande Couronne.

Le marché de la maison est un peu plus touché avec une chute des volumes de ventes de 28% en Ile-de-France lorsque l’on compare février-mars-avril 2023 à la même période en 2022 (-30% en Petite Couronne et -27% en Grande Couronne).

De premiers indicateurs, tant sur les volumes de ventes que sur les avant-contrats, laissent envisager la prolongation de ces tendances pour les prochains mois sans perspectives d’amélioration.

VOIR LE COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Des baisses annuelles de prix généralisées

En un an, d’avril 2022 à avril 2023, les prix des logements ont diminué de 1,3% en Ile-de-France, avec d’un côté une baisse de 1,9% pour les appartements et de l’autre une stabilité du prix des maisons en un an.

Mais sur plus courte période, les baisses de prix sont bien là, sur l’ensemble des segments de marché.

Les prix des logements franciliens ont diminué de 1,5% de janvier à avril 2023. Ils ont cédé 1,4% pour les appartements, avec une érosion plus marquée en Petite Couronne qu’en Grande Couronne. En 3 mois, ils reculent également de 1,7% pour les maisons.

A Paris, le prix au m² des appartements anciens ressort à 10 240 € en avril 2023, soit une baisse annuelle de 2,6%.

On rentrerait ensuite dans la période de l’année où la pression de la demande conduit habituellement à une hausse des prix (les achats se font pour pouvoir déménager avant la rentrée).

Mais compte tenu d’une situation de marché dégradé, et d’après nos indicateurs avancés sur les avant-contrats, on prévoit plutôt une stabilisation des prix (-0,3%) de mai à août 2023 et un très léger rebond de celui des maisons (+0,8%), visible graphiquement sur les courbes.

Mais cela ne changera pas la tendance annuelle, orientée à la baisse désormais sur l’ensemble des marchés.

Dans Paris, le prix au m² ressortirait à 10 080 € en août 2023, frôlant toujours la barre symbolique des 10 000 euros. Le recul annuel des prix pourrait atteindre 5%. La baisse annuelle des prix se creuserait également pour les appartements en Petite Couronne (-6,3%), avec un recul de 6,9% dans les Hauts-de-Seine, et de 3,7% en Grande Couronne.

Enfin, pour les maisons, d’août 2022 à août 2023, les prix devraient diminuer de 4,3% (-3,5% en Petite Couronne, -4,7% en Grande Couronne).

Source ADSN-BIEN – Notaires du Grand Paris

Lors de la vente d’un bien immobilier en France, plusieurs diagnostics obligatoires doivent être réalisés afin d’informer l’acheteur sur l’état du bien. Voici les principaux diagnostics obligatoires :

1. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : Ce diagnostic évalue la performance énergétique du bien immobilier et indique sa consommation d’énergie et son impact sur l’environnement.
   
2. L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) : Ce document informe l’acheteur sur les risques auxquels le bien immobilier est exposé, tels que les risques d’inondation, de séisme, de pollution, etc.
   
3. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : Ce diagnostic est obligatoire pour les biens construits avant le 1er janvier 1949. Il vise à détecter la présence de plomb dans les peintures et revêtements du bien.
   
4. L’état de l’installation intérieure d’électricité : Ce diagnostic concerne les installations électriques âgées de plus de 15 ans. Il vise à vérifier leur conformité et à détecter d’éventuels risques pour la sécurité.
   
5. L’état de l’installation intérieure de gaz : Ce diagnostic est obligatoire pour les installations de gaz âgées de plus de 15 ans. Il a pour objectif de vérifier la conformité de l’installation et de prévenir les risques liés au gaz.
   
6. Le diagnostic amiante : Ce diagnostic est réalisé dans les biens construits avant le 1er juillet 1997. Il vise à détecter la présence d’amiante, un matériau dangereux pour la santé, dans le bien immobilier.
   
7. Le diagnostic termites : Ce diagnostic est obligatoire dans les zones déclarées à risque par arrêté préfectoral. Il vise à détecter la présence de termites ou d’autres insectes xylophages pouvant endommager la structure du bien.

En fonction de la localisation et des caractéristiques du bien, d’autres diagnostics peuvent être obligatoires, tels que le diagnostic assainissement, le diagnostic mérule (contre les champignons lignivores) ou le diagnostic radon (contre le gaz radioactif).

Il est important de noter que ces obligations peuvent varier en fonction de la date de construction du bien, de sa localisation géographique et de l’usage (résidentiel ou professionnel). Il est recommandé de faire appel à des professionnels qualifiés (diagnostiqueurs certifiés) pour réaliser ces diagnostics.

Votre notaire est là pour vous conseiller, n’hésitez pas à faire appel à lui !

La vente d’un bien immobilier aux enchères notariales peut être une option intéressante si vous souhaitez vendre rapidement et de manière transparente. Voici les étapes générales à suivre pour vendre un bien immobilier aux enchères notariales en France :

1. Évaluation du bien : Commencez par faire estimer votre bien immobilier par un professionnel, tel qu’un agent immobilier ou un expert en évaluation. Cette étape est importante pour fixer un prix de départ réaliste lors de la mise aux enchères.

2. Choix du notaire : Sélectionnez un notaire qui organise des ventes aux enchères immobilières. 

3. Signature d’un mandat de vente : Vous devez signer un mandat de vente avec le notaire, qui détermine les conditions de vente et les obligations des parties. Assurez-vous de bien comprendre les termes et conditions du mandat avant de le signer.

4. Préparation du dossier : Rassemblez tous les documents nécessaires pour la vente, tels que le titre de propriété, les diagnostics immobiliers, les informations sur les charges éventuelles, etc. Le notaire vous fournira la liste complète des documents requis.

5. Publicité et promotion : Le notaire chargé de la vente se chargera de la publicité et de la promotion du bien immobilier. Il peut utiliser différents canaux, tels que les sites internet spécialisés, les journaux locaux et les affichages dans son étude.

6. Visites du bien : Les potentiels acheteurs intéressés par le bien immobilier auront la possibilité de visiter le bien lors de journées spécifiques organisées par le notaire. Ces visites permettent aux acheteurs de se familiariser avec le bien et de poser des questions.

7. Enchères notariales : Le jour de la vente aux enchères, les acheteurs potentiels se réunissent dans l’étude du notaire. Le notaire annonce les conditions de vente, présente le bien immobilier et commence les enchères. Les participants enchérissent à tour de rôle jusqu’à ce que le bien soit adjugé au plus offrant.

8. Signature de l’acte de vente : Une fois les enchères terminées, le notaire prépare l’acte de vente pour l’acheteur. 

9. Formalités post-vente : Le notaire s’occupe des formalités post-vente, telles que la publication de la vente au fichier immobilier et la distribution des fonds entre les parties.

Il est essentiel de consulter directement un notaire spécialisé dans les ventes aux enchères immobilières pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation et pour comprendre les obligations et les coûts associés à ce type de vente.

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Qu’est-ce que le logement de la famille ? 

Comment la loi protège-t-elle le logement de la famille pendant le mariage ? 

Quels sont les actes soumis à la cogestion ? 

En cas de divorce, quel est le sort du logement de la famille ? 

Au décès d’un des époux, le conjoint survivant conserve-t-il la jouissance du logement de la famille ?